Overzicht van de grondexploitatieportefeuille

Tot en met 2015 bestond de portefeuille van grondexploitaties uit grondexploitaties in voorbereiding en grondexploitaties in uitvoering. Door de BBV-wijzigingen die in 2016 van kracht zijn geworden, omvat de portefeuille nu alleen nog maar de grondexploitaties in uitvoering. Er worden in principe alleen grondexploitaties naar uitvoering gebracht als deze minimaal financieel neutraal uitgevoerd kunnen worden. Wel kan daarvoor een bijdrage uit gemeentelijke middelen nodig zijn, zoals een IFR-bijdrage. In 2016 is de uitvoering van de plannen ‘Noordelijk Niertje’ en ‘2e Carnissestraat’ gestart. Hoewel er nieuwe plannen gestart zijn, is de omvang van de portefeuille in 2016 afgenomen door het afsluiten van afgeronde plannen. Daarmee komt het aantal actieve grondexploitaties uit op 80 (ultimo 2015 waren dat er 96).

De gemeentelijke grondexploitatieportefeuille bevat in totaal 7.141 woningen, 188.939 m² bvo kantoren, 239.749 m² bedrijven en 15.529 m² bvo winkels te realiseren in de periode 2015–2039. Ten opzichte van vorig jaar is het programma in de grondexploitaties toegenomen met 14 woningen en afgenomen met 16.703 m2 bvo kantoren,11.935 m2 bedrijven en 32.148 m2 bvo winkels. Rekening houdend met de realisatie in 2016 (709 woningen en 13.124 m2 bedrijven), betekent dit dat er woningbouwprogramma is toegevoegd, en dat er voor zowel kantoren als winkels programma is vervallen.

Parameters grondexploitatieportefeuille

Voor het maken van een betrouwbare inschatting van de waardeontwikkeling van de portefeuille zijn verschillende (externe) factoren van invloed. Als gevolg van (economische) ontwikkelingen kan er bijvoorbeeld sprake zijn van prijsstijgingen. In de grondexploitatie wordt daarom gerekend met langjarige gemiddelde parameters voor kosten- en opbrengstenstijging en renteontwikkelingen. Een wijziging van de (langjarige) parameters heeft grote invloed op de uitkomst van de nettocontantewaarde-berekening (NCW-berekening).

2016

2017

Rente

1,8%

2,0%

Opbrengstenstijging

0,5%

1,0%

Kostenstijging

2,0%

2,0%

Toelichting

Het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) schrijft het met ingang van 2016 te hanteren percentage voor rentetoerekening voor. Langjarig bedraagt dit percentage voor Rotterdam 2%. De uitgevoerde nacalculatie over 2016 leidt tot 1,8%. Daarnaast voert de gemeente jaarlijks een analyse uit om te bepalen of er een aanpassing nodig is voor de langjarige parameters. Op basis van de analyse is het percentage voor de opbrengstenstijging verhoogd naar 1% voor 2017, 2% voor de jaren 2018 en 2019 en vervolgens 1% voor de jaren 2020 t/m 2026. Na 2026 staat de opbrengstenstijging op 0%. Dit is een beheersmaatregel die voortkomt uit het BBV in relatie tot de 10-jaars termijn van de grondexploitaties. Hiermee is duidelijk dat de opbrengstparameter voor de korte termijn meebeweegt met de marktontwikkelingen en voor de lange termijn geleidelijk richting de vastgestelde 0% gaat. De kostenparameter is ongewijzigd 2%.